“O contribuinte é o único cidadão que trabalha para o governo sem ter que prestar concurso” Ronald Reagan

Pacote “Mais Habitação”

O regime excecional de isenção de mais-valias, introduzido pela Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro, aplica-se às vendas de terrenos para construção ou de habitações secundárias realizadas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024.

O regime prevê também que a venda de imóveis ao Estado passa a estar isenta da tributação de mais-valias, independentemente de se tratar ou não de habitação própria permanente.

Para beneficiar desta isenção, é necessário que o valor obtido com a venda seja integralmente utilizado na amortização de um crédito à habitação própria e permanente do próprio vendedor ou dos seus descendentes, no prazo de três meses após a venda. Este prazo de 3 meses conta-se a partir de 7 de outubro, para as vendas que tenham ocorrido entre 1 de janeiro de 2022 e 7 de outubro de 2023 e conta-se a partir da data de venda nas restantes situações. Para comprovar a amortização do crédito à habitação, deve solicitar ao banco um documento certifique o valor e a data da amortização (o documento pode-lhe ser exigido pelas finanças após a entrega da declaração de irs).

Se o valor da venda exceder o montante do crédito à habitação, a diferença será tributada como mais-valia, de acordo com as regras gerais do IRS – ou seja, as mais-valias são consideradas em 50% do seu valor e englobadas com os restantes rendimentos, sendo tributadas às taxas progressivas de IRS. .

É importante notar que esta isenção, prevista no regime excecional do pacote “Mais Habitação” só se aplica a vendas realizadas até 31 de dezembro de 2024.

Se já declarou e pagou IRS sobre as mais-valias de uma venda realizada em 2022, pode solicitar o reembolso do imposto pago, desde que tenha utilizado o valor da venda na amortização de um crédito à habitação própria e permanente. Para o efeito, deve apresentar uma reclamação graciosa à Autoridade Tributária até 30 de junho de 2025.

Se vendeu ou vai vender a sua casa em 2025 – Como pode beneficiar de isenção?

Primeiro, é preciso não esquecer que os prédios adquiridos antes de 1.01.1989 não pagam mais-valias.

Fora isso, a venda de uma habitação secundária ou da habitação própria e permanente (hpp) gera, na grande maioria das vezes, mais-valia (é a diferença entre o valor de compra e o valor de venda).

No caso de se tratar de habitação secundária, essa diferença gera sempre mais-valia sujeito a IRS. Já no caso da hpp, o contribuinte pode ficar isento de imposto se reinvestir essa diferença na compra de um imóvel ou terreno destinado a hpp entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da venda. A este requisito acresce um novo: é agora preciso que a casa que foi vendida tenho sido hpp nos 24 meses anteriores à data de transmissão e que o proprietário não tenha beneficiado da isenção no ano dos ganhos e nos três anos anteriores.

É pensionista ou tem mais de 65 anos

Neste caso, o proprietário (ou respetivo cônjuge ou unido de facto) que esteja reformado ou tenha mais de 65 anos podem beneficiar de isenção na venda da sua hpp. Para o efeito, nos 6 meses posteriores à venda, tem que adquirir um (ou mais) destes produtos financeiros:

– Contrato de seguro financeiro do ramo vida;

– Adesão individual a um fundo de pensões aberto;

– Contribuição para o regime público de capitalização​.

Note-se que, a aquisição destes produtos pode ser cumulada com o reinvestimento em hpp – por exemplo, pode usar o valor da venda para comprar outra hpp e com o que sobra do valor de reinvestimento adquirir um dos produtos referidos acima.

Em qualquer dos casos, o sujeito passivo tem sempre que manifestar a intenção de reinvestimento, ainda que parcial, na declaração de rendimentos do ano da venda.

Na dúvida, antes de vender, consulte os profissionais da área ou fale diretamente com a Autoridade Tributária.

Fiquem bem.

(crédito da imagem de destaque: de Bruno por Pixabay)