Comprou casa, remodelou ou mandou construir e tem defeitos que precisam de ser reparados? Então, este artigo é para si.

Quando compramos uma casa, mandamos construir ou remodelamos pretendemos que tudo fique perfeito. Com efeito, os valores em causa são sempre elevados e correspondem muitas vezes às poupanças de uma vida ou a empréstimo que sempre terá que se pagar ao banco. Pagar e ficar com o trabalho mal feito ou por fazer é aquilo que nenhum de nós suporta.

Neste campo a lei não é fácil e obriga o consumidor a cumprir vários prazos e a seguir alguns procedimentos. Pelo que, é daquelas situações em que “nunca sem um advogado”.

Na maioria das vezes, as pessoas não se informam e, quando chegam ao nosso escritório, já pouco ou nada se pode fazer. Não raras vezes deixaram passar o prazo para denunciar os defeitos ou o prazo para propor a ação no tribunal.

Num artigo que se espera não ser longo, nem enfadonho, deixamos algumas dicas importantes sobre a responsabilidade pelos defeitos de obras nas empreitadas de consumo.

Lei aplicável

O Código Civil não faz qualquer distinção entre empreitada e empreitada de consumo. Esta distinção só surgiu no nosso ordenamento jurídico com a entrada em vigor da Lei n.º 24/96, de 31 de Julho (Lei de Defesa dos Consumidores – cfr.http://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?nid=726&tabela=leis&so_miolo= ). Enriquecida depois com a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 67/2003, de 8 de Abril (consulte aqui: http://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?nid=706&tabela=leis&so_miolo=) que transpôs para a nossa ordem jurídica a Diretiva n.º 1999/44/CE.

Com efeito, genericamente, quando falamos do contrato de empreitada para execução de obras em imóvel celebrado entre um profissional (empreiteiro que exerce com caráter profissional uma atividade económica) e o consumidor (aquele que destina a obra encomendada a uso não profissional) estamos a tratar juridicamente de um contrato de empreitada de consumo a que é aplicável a Lei de Defesa do Consumidor e o Decreto-Lei n.º 67/2003. As normas aqui previstas são especiais em relações às normas do Código Civil e, por isso, aplicam-se com derrogação daquelas.

Os defeitos de obra

A lei fala em “faltas de conformidade” e “vícios”. Falamos, regra geral, da falta de conformidade entre aquilo que foi contratado e o trabalho que foi executado. O artigo 2.º, n.º 2 do Decreto-Lei n.º 67/2003 enumera algumas situações em que se presume a falta de conformidade com o contrato. O artigo é exemplificativo e basta a verificação de uma dessas situações para se considerar a falta de conformidade da obra executada.

Daqui ressalta, desde logo, a importância da celebração por escrito do contrato de empreitada onde as partes devem fixar todas as matérias relativas à obra, anexar os projetos aprovados e os orçamentos apresentados. Do mesmo modo, assumem particular importância a redução a escrito das alterações ao contrato inicial, nomeadamente quando existem alterações ao projeto de arquitetura.    

Particular atenção para os casos em que os materiais são adquiridos pelo dono de obra e para os prazos de garantias dos equipamentos que têm um regime específico. Há também as questões da manutenção da obra. A limpeza dos algerozes, ralos, substituição de silicones expostos ao sol, olear fechaduras e outros não são da responsabilidade do empreiteiro.

Prazos

O chamado prazo de garantia é no caso dos bens imóveis de cinco anos a contar da entrega da obra – artigo 5.º, n.º 1 do DL 67/2003. É dentro deste prazo que o dono de obra tem a possibilidade de denunciar os defeitos.

A denúncia dos defeitos pelo dono de obra tem obrigatoriamente que ser feita no prazo de um ano a contar do seu conhecimento – cfr. artigo 5.º-A, n.º 2 do DL 67/2003. Ou seja, o dono de obra tem um ano para comunicar ao empreiteiro os defeitos da obra. Deve fazê-lo sempre por escrito e de preferência através de carta registada com aviso de receção.

Após a denúncia, se o empreiteiro não reparar voluntariamente os defeitos, o dono de obra tem o prazo de 3 anos para instaurar a competente ação judicial e fazer valer os seus direitos – cfr. artigo 5.º-A, n.º 3 do DL 67/2003.

Em último caso, o não cumprimento destes prazos implica a caducidade, isto é, a extinção dos direitos do dono de obra. 

Direitos do dono de obra:

• direito de reparação das faltas de conformidade;
• direito de substituição da obra;
• direito à redução adequada do preço;
• direito à resolução do contrato.

No âmbito da empreitada de consumo, estes direitos são independentes, ou seja, o dono de obra é livre de escolher dentro dos limites da boa-fé. Será perante cada caso concreto que se poderão determinar as possibilidades.

 Há, ainda, o direito à indemnização por danos patrimoniais e não patrimoniais (morais) que apesar de não estar previsto no DL 67/2003 tem a sua previsão legal no artigo 12.º da Lei de Defesa do Consumidor e está sujeito aos requisitos gerais do Código Civil.

Duas notas finais:

1. não é possível excluir ou limitar a responsabilidade do empreiteiro (artigo 10.º, n.º 2 do DL 67/2003);
2. nas empreitadas de consumo não tem aplicação a previsão do artigo 1219.º, n.º 1 do Código Civil que fala da aceitação sem reservas.

A matéria é difícil e faz correr rios de tinta nos nossos tribunais. A justiça não é célere e é especialmente dispendiosa quando o valor da obra é elevado. Pelo que, vale a velha máxima do “mais vale prevenir do que remediar”. Por isso, vos dizia no início que “nunca sem um advogado”. Muitas vezes basta uma consulta para nos mantermos informados.

Fiquem bem.

(crédito da imagem de destaque: de giovanni gargiulo por Pixabay)