A Lei n.º 8/2022, de 10 de Janeiro

Apesar de ter sido publicada no início do ano, a Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro só entrará em vigor no próximo dia 10 de Abril, com exceção da alteração ao artigo 1437.º do Código Civil (doravante CC) que entrou em vigor no dia seguinte à publicação.

Esta revisão veio esclarecer várias questões que se colocavam à doutrina e à jurisprudência, nomeadamente, no que diz respeito à questão do pagamento de dívidas do condomínio pelo comprador, à legitimidade processual e responsabilidade do administrador, à validade das assembleias celebradas nos trinta minutos seguintes à hora da convocatória ou ao conteúdo das atas. Era uma revisão há muito esperada, mas que no nosso entender ainda fica aquém do necessário.

Quais são as principais alterações?

Modificação do título constitutivo da propriedade horizontal – é alterada a regra da unanimidade. A falta de acordo para a alteração do título constitutivo – apenas quanto a partes comuns – passa a poder ser suprida judicialmente – cfr. artigo 14.

Responsabilidade pelo pagamento de despesas e encargos devidos pelos condóminos alienantes e adquirentes de frações autónomas – As despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações – cfr. artigo 1424.º CC.

Despesas decorrentes da utilização e conservação de partes comuns de uso exclusivo – as despesas relativas às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente alguns dos condóminos, ficam a cargo dos que delas se servem – cfr. artigo 1424.º, n.º 3 CC. Estamos aqui a falar, por exemplo, dos terraços.

Responsabilidade por encargos de condomínio – passa a ser obrigatório apresentar na escritura de compra e venda ou no documento particular autenticado de alienação de uma determinada fração, a declaração escrita emitida pelo administrador de condomínio da qual conste o montante de todos os encargos de condomínio em vigor relativamente à respetiva fração, com especificação da sua natureza, respetivos montantes e prazos de pagamento, bem como, das dívidas existentes, respetiva natureza, montantes, datas de constituição e vencimento – cfr. artigo 1424.º A CC e artigo 54.º, n.º 3 do Código do Notariado.

Inclusão da definição de “reparações indispensáveis e urgentes” – são consideradas indispensáveis e urgentes, as reparações necessárias à eliminação, num curto prazo, de vícios ou patologias existentes nas partes comuns que possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no edifício ou conjunto de edifícios, ou em bens, ou colocar em risco a segurança das pessoas – cfr. artigo 1427.º, n.º 2 CC.

Periodicidade das assembleias de condóminos  – a assembleia pode realizar-se na primeira quinzena de janeiro ou, excecionalmente, no primeiro trimestre de cada ano, se esta possibilidade estiver contemplada no regulamento de condomínio ou resultar de deliberação aprovada por maioria da assembleia de condóminos – cfr. artigo 1431.º CC.

Convocatória da assembleia de condóminos por meio de correio eletrónico – a lei prevê que a convocatória da assembleia de condóminos possa ser realizada através de correio eletrónico para os condóminos que manifestem essa vontade em assembleia de condomínio realizada anteriormente. O condómino fica obrigado a enviar recibo de receção do respetivo e-mail convocatório – cfr. artigo 1432.º CC.

Segunda data da assembleia de condóminos – as assembleias de condóminos nas quais não compareçam o número de condóminos suficiente para se obter quórum podem ser realizadas trinta minutos depois da hora inicialmente agendada – cfr. artigo 1432.º, n.º 7 CC.

Reforço das funções do administrador de condomínio enquanto órgão executivo – foram aditadas funções do administrador de condomínio – cfr. artigo 1436.º, n.º 1 CC.

Responsabilidade do administrador perante os condóminos pelo incumprimento dos seus deveres – responsabilidade do administrador perante os condóminos, pelo incumprimento das funções e dos deveres a que se encontra adstrito, podendo ser civil ou criminalmente responsável pela sua omissão – cfr. artigo 1436.º, n.º 3 CC.

Obrigação do administrador de condomínio perante a necessidade de realizar obras de conservação extraordinária ou que constituam inovações nas partes comuns – o administrador está obrigado a apresentar pelo menos três orçamentos diferentes, desde que o regulamento de condomínio ou a assembleia de condóminos não disponha de forma diferente – cfr. artigo 1436.º, n.º 2 CC.

Legitimidade processual do administrador do condomínio – o condomínio é sempre representado em juízo pelo seu administrador, devendo demandar e ser demandado judicialmente em nome daquele – cfr. artigo 1437.º CC.

O regime previsto no Código Civil é complementado pelo Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro que também sofreu alterações. Salientamos as seguintes:

• Concretização do conteúdo das atas da assembleia de condóminos – as atas da assembleia de condóminos deverão conter, obrigatoriamente, um resumo dos pontos essenciais da assembleia -cfr. artigo 1.º, n.º 2;
• Eficácia das deliberações – a assinatura dos condóminos não será fator relevante para as deliberações se tornarem eficazes – cfr. artigo 1.º, n.º 3;
• Realização da assembleia de condóminos por meios de comunicação à distância – na sequência das alterações introduzidas durante a crise pandémica, a lei vem permitir a convocação e a realização de assembleias de condóminos por meios de comunicação à distância – cfr. artigo 1.º A;
• Assinatura e subscrição eletrónicas – a assinatura eletrónica qualificada é reconhecida de forma idêntica à assinatura manuscrita, podendo quer a assinatura quer a subscrição da ata ser efetuada mediante a assinatura eletrónica qualificada – cfr. artigo 1.º, n.ºs 6 e 7;
• Dever de comunicação dos condóminos em caso de alienação das frações – a alienação das frações deverá ser comunicada ao administrador pelo condómino alienante, por correio registado, expedido no prazo máximo de 15 dias a contar da sua ocorrência – cfr. artigo 3.º, n.ºs 3 e 4;
• Fundo comum de reserva – obrigação dos condóminos assegurarem a reposição, no prazo máximo de 12 meses, do montante do fundo comum de reserva quando este seja utilizado para fim diverso às despesas de conservação – cfr. artigo 4.º, n.º 3;
• Dívidas por encargos de condomínio – a ata da reunião que reúna os requisitos legais constitui título executivo incluindo os juros de mora e as sanções pecuniárias devidamente aprovadas ou previstas no regulamento do condomínio e o administrador tem 90 dias, a contar do primeiro incumprimento, para instaurar a ação – cfr. artigo 6.º.

(crédito da imagem de destaque: por Pixabay)